• 装修季,老房子是如何“草鸡变凤凰”的?
  • 资讯类型:家装资讯  /  更新时间:2019-03-23  /  浏览:140 次  /  

一、

      首先说一套最近做的绝对老、破、小房子的改造,为什么说老、破、小,主要是房子房形比较老、破、小,小区更是老、破、小。我基本每次开车进小区,对自己的技能以及心理上一次绝对的考验,总之是小区的环境在老、破、小里面也是我见过比较差的。

这个房子位置在哪里?这套位置在黄陵路,靠近甘泉路那里,属于普陀中环那个区域。周边基本小区都是类似的这种80年代这种老公房,次新房是比较少的,但是它距离最近地铁口步行差不多在10分钟。

接下来我放一下这套房子原始改造前的照片,伙伴们可以看这套房子最原始的照片:


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它的总建筑面积只有43平左右,是一套老公房的5楼,竣工年限差不多在80年代的一个老公房,户型它是一个很小的,差不多属于两室户一个房型。大家看照片进门是个厨房,原始的卫生间非常小,大概连3平都不到。

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一个主卧加上当时小的次卧,都不能算次卧,那个次卧大概只有5个平米左右。大家可以仔细看一下这套设计草图,这套房子是近期做的结构比较大的改造,做完以后整个房形的布局有一个比较大的变化。

我们牺牲了一套很小的房间,做完以后,一个结构差不多是属于一套一房一小厅的布局。接下来我把改造之后一个产品照片给大家展示一下。

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上面我放的照片是做完以后成品的照片,大家可以两者细细对比一下两者的一个区别,因为我们这次是做的比较大结构上的改动。



这套房子改造完以后,是用来出租的。整个销售还是蛮神奇的,因为相对来说这套房子是上个礼拜五我们刚刚全部改造,摆场完毕。我们下午把成品照片发布到各个渠道商那里,晚上就形成了第一组的带看,当天就下定了,第二天中午直接把合同签订了。这个礼拜三客户是直接入住的,所以几乎是没有空过。

从这个小区到最近地铁口步行在10分钟到20分钟,直线距离将近500米。同等户型在这个小区基本成交的价格差不多在3800到4200的区间里面,历史成交最高也就是说在4200到4300左右,算精装修最高成交价格。但这套房子报价是6500,最后这个女生是6000元租的。


在四个小时里,前前后后看了几个客户,最后是一个东北女生,就是一个人成交的。是比较典型的客户,一个女孩子,而且颜值比较高的女孩子,非常愿意为感觉买单,从头到尾做决定就看了5分钟,大家就简单谈了一下价格,只要把零头拿掉。当天晚上她就去取了定金,第二天就把合同签了,非常顺利,没有太大的纠结。


当天她告诉我们,前前后后整个上海找房子找了将近半个月,今天终于找到她想要的房子,所以小姑娘也非常开心,我们当然也非常开心了。


二、


第一套老、破、小介绍完以后,我来介绍近期第二个成交的案例,是我们做的一套上海的陆家嘴区域一个比较标志性的楼盘,是世茂滨江花园两房,是上海比较老牌的豪宅,十年以前比较牛逼的一个豪宅,我放一下原始的照片。

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以上就是这套世茂滨江花园两房125平米两房两厅两卫原始的状况,这套房子跟之前老、破、小差异非常大,世茂滨江花园小区环境还是非常好的,而且这套是属于部分江景房,有一个区域是看到一片黄浦江的,而且虽然房龄比较长了,有将近10年,因为当时世茂滨江所有交付标准都是硬装交付,所以相对来说底子还是保存比较好的,看照片也能看出一点端详。

第一套跟大家分享的老、破、小是完全推倒重来,把原始的装修全部砸掉,基本上老、破、小装修都没有什么太大用,所以全部砸光,重新从硬装和软装重新用了,这套世茂滨江花园因为底子相对是比较好的,所以这套房子主要是做了一些微整,重点是在于软装上,大家看一下照片的区别。

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整个厨房卫生几乎没有什么做太大的改变。

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大家可以花两三分钟的时间看一下前后两者一个对比,厨房卫生间几乎没有动,但是卫生间做了一下微整,柜子换了,厨房做了一下清理、翻新,大家可以看一下整体的客厅以及卧室的软装包括家具一系列的变化。屏幕快照 2019-03-23 14.59.11.png

下面的这张照片就是整套房子唯一一处可以看到黄浦江一个视角,相对来说还是蛮清晰的。而且它的楼层也是属于高区,在40楼,晚上看的话感觉还是蛮到位的。

这套世茂滨江两房的房子,从头到尾格局没有做任何的变动,因为本身结构已经比较合理了,也没有什么太大的必要做结构上的改动。我们重点主要是做了一下软装,所有的灯全部换掉,所有的墙色全部换了,所有的家具也全部换了,而且这套房子成本控制比较好,整套房子做下来,应该控制在3万左右,全部把它改造完成。

这套房子从成品做完以后,到最后客户来签约,整个周期比之前那套要长,因为之前那套差不多在4个小时左右,这套世茂滨江花园整个销售周期应该在十天左右,就是从全部做完到最后租客签合同在十天里面把它消化了。

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这套房子是包租下来的,我们拿下来价格13500元,最后我们花了3万主要做软装改造完以后,入住的客户是一个南非白人,签了两年。最后成交的价格在2万元,所以说这套房子的一个回收周期还是做的很漂亮的。

13500元拿的,最后是2万块租出的,整个回收周期在半年,用半年时间就把整个投资回收了。所以说这套成本控制做的还是比较到位的,而且大家要知道今年整个涉外市场其实并不是很好,大家都说从2016年过完年开始,市场明显比较平淡,特别是从10月1号以后,涉外这里普遍反应非常非常的淡,几乎没有人。

而且世茂滨江以前都是一房难求,但是从今年开始,特别是最近两房空了好多。所以这套我们改造完,我们当时预计差不多应该销售周期在一个月,但是最后十天之内消化也比我们预期快了很多。


三、


最后一套跟大家分享一下,跟大家分享法租界经典复式房,位置在长乐路靠近华山路,距离上海戏剧学院还是蛮近的,公寓房、高层,其实房龄也不是太新,差不多1998年一套高层的一个公寓房,没有小区,整个小区只有一幢楼,原始在305平,我放一下原始照片。

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这套法租界复式房交给我们的时候,之前租客刚刚退租,之前的租客是法国人,也住了很多年,所以相对来说整个房子底子还行,不差,但是肯定不是很好。

所以我们这套房子既不是像做老、破、小全部推翻重来。也不像世茂仅仅做软装,我们这套是做了局部改造,加上重新装一个调整,我们这房子优势在哪里?

第一,位置是属于在上海老法租界,大家知道法租界做涉外是整个上海最好的。传统欧美老外,如果在上海找房子,首选还是上海老法租界。

第二,相对来说,它的户型在整个法租界还是比较稀缺,因为面积比较大,有305平,那么大的面积在上海老法租界是比较少的。

我们接到这个案子以后,因为委托人对预算控制还是比较严苛的,所以我们定了一个方案做了一下局部改造,加上整个软装的方案。  

接下来放一下改造完成品的照片。

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麻烦大家花两三分钟时间看两者之间的差异,大家可以看一下,这个同样在结构没有做太大的改动,只是在硬装做了局部调整,特别是卫生间,重点做了整个复式房软装的改动,一个布置。

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最后来补充说一下改造周期,像第一套老、破、小全部敲掉重来,从敲那天到最后一个成品,我们正常一套房子改造周期在35天左右,如果加上地暖再加上7天,正常的改造周期,一套房子做下来,整个周期在35天到45天之间全部结束掉。但是像我们做的第二套世茂滨江花园的改造,因为只是做了一个软装的改造,差不多在半个月之内,可以全部把它做完。

很巧的是在今天下午这套房子最后被一个欧洲四口人最后定了,他们会在半个月以后入住。这套房子最后是欧洲两个大人带着两个小孩来定这套房子,前前后后他们已经看了四次,今天我们最终花了一个下午的时间把最后方案敲定了。

这套房子整个销售周期花了从成品到目前为止差不多三个多礼拜,而且目前涉外环境在叠加到现在,正好马上要过圣诞了,老外要过圣诞,而且中国马上要过年了。本身已经是一个淡季了。所以差不多花了三个多礼拜的时间,最终租到这个价格,内部还是比较满意。整个价格已经达到了我们的预期。

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